Как согласовать перепланировку нежилого помещения по закону

Что такое перепланировка нежилого помещения

Перепланировка помещения – это различные виды работ, которые направлены на изменение его конфигурации и функционала. Перечислим основные работы, которые относятся к переустройству:

1. Демонтаж и возведение перегородок. Процедура может включать установку или демонтаж ненесущих стен для изменения планировки помещения.
2. Перенос ненесущих стен — изменение расположения стен, которые не несут нагрузку, не влияют на надёжность и безопасность здания.
3. Создание новых проемов в несущих стенах и перекрытиях. Включает работы, которые могут повлиять на структурную целостность здания, требует особого внимания и соблюдения норм безопасности.
4. Устройство или изменение существующих санузлов — процедура, которая может включать добавление или перемещение мест расположения санитарно-гигиенического оборудования.
5. Переоборудование окон в двери — изменение функционала оконных проемов.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения

Согласование перепланировки в Москве предполагает подготовку и подачу пакета документов в Мосжилинспекцию. Если нежилое помещение находится в отдельно стоящем здании (относится к нежилому строению), процесс согласования может быть упрощен. По завершении перепланировки необходимо подать документы на внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Если перепланировка в нежилом здании уже была выполнена без предварительного согласования, требуется узаконить результат, пройдя процесс согласования. Это позволит избежать штрафов, а также проблем при дальнейшем использовании помещения.

Отличия перепланировки нежилого помещения в нежилом здании и жилом доме

Рассмотрим отличия и особенности проведения, а также согласования перепланировки в нежилых помещениях, расположенных в нежилом строении и жилом доме:

1. Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Если офис, магазин, кафе или другое нежилое помещение находятся, например, на первом этаже многоквартирного дома, порядок согласования такой же, как и у любой квартиры:

1. • Необходимо получить разрешение на перепланировку нежилого помещения в Мосжилинспекции.
   • Проект должен быть одобрен и соответствовать всем техническим, а также санитарным нормам.
   • При внесении изменений в фасад требуется разрешение Москомархитектуры и согласие жителей дома.
2. Перепланировка в нежилом здании:

Процесс упрощается, если здание полностью нежилое и не требуется согласование с жильцами:

1. • Разработку проекта перепланировки нежилого помещения может выполнять только организация, получившая свидетельство о допуске к проектным работам (допуск СРО).
   • Не нужно обращаться в Мосжилинспекцию – предстоит только пройти процедуру регистрации в БТИ и Росреестре.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Когда все строительные работы завершены, разрабатывается проект и техническое заключение, которые подаются в БТИ. При этом важно учитывать требования безопасности: наличие отдельного входа, соблюдение пожарной безопасности, исключение воздействия на несущие конструкции здания​.

Специфика согласования перепланировки нежилого помещения

Согласование переустройства в нежилых зданиях проходит более гладко. Рассмотрим, как законно провести строительные работы:

1. Согласно Гражданскому кодексу РФ, все владельцы нежилого объекта должны подтвердить свое согласие на проведение перепланировки. Без общего согласия все произведённые действия будут считаться незаконными.
2. Затем необходимо заказать проект, обратившись в организацию, имеющую допуск СРО. Для нежилых зданий согласование проекта в Мосжилинспекции не требуется.
3. Все работы должны проводиться строго в соответствии с проектом. Проектировщик укажет на необходимые меры безопасности и соблюдение регламентов.
4. По окончании работ составляется акт приемочной комиссии, подтверждающий соответствие работ проекту.
5. На основании акта приемочной комиссии заказывается технический план у кадастрового инженера, который после обследования объекта зафиксирует изменения.
6. С техническим планом обращаются в Росреестр для проведения кадастрового учета и внесения обновленных данных в ЕГРН.

Несоблюдение процедур согласования может привести к тому, что перепланировка будет считаться незаконной.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме

Согласование перепланировки в многоквартирных домах представляет собой более сложный процесс по сравнению с нежилыми зданиями. Особенно это актуально, когда перепланировка затрагивает общедомовое имущество или требует изменений, с которыми могут быть несогласны другие собственники. Перечислим основные этапы и требования для легализации таких изменений:

1. Получение согласия собственников. Согласно Гражданскому кодексу РФ, необходимо сначала получить согласие всех собственников помещения, особенно при долевой форме собственности. Если перепланировка предполагает создание нового входа или изменение элементов общего пользования, потребуется одобрение всех жильцов дома, что обычно требует проведения общего собрания.
2. Проектирование. Разработка проекта должна проводиться организацией с допуском СРО. Также предстоит получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Важно учесть и другие факторы, которые будут оцениваться при согласовании.
3. Согласование с муниципальными ведомствами. В Москве для этого необходимо обратиться в Мосжилинспекцию. Цель обращения – получение разрешения на перепланировку нежилого помещения. Также необходимо обратиться в «Центр гигиены и эпидемиологии» или аккредитованную им компанию. В некоторых случаях предстоит взаимодействовать с ГБУ «Экспертный центр».
4. Строительные работы. После получения необходимых согласований можно приступать к проведению работ. Они должны осуществляться строго по утвержденному проекту.
5. Оформление акта приемочной комиссии. По завершении работ создается акт, который подтверждает соответствие выполненных работ проекту.
6. Регистрация изменений. Кадастровый инженер оформляет технический план, который вместе с актом приемочной комиссии направляется в Росреестр для обновления ЕГРН.
7. Узаконивание через суд. Если госорганы отказывают в согласовании, или есть споры с соседями, возможно, придется обращаться в суд для узаконивания переустройства.

В случае отказа в согласовании, собственник имеет право обжаловать решение. Этот процесс может потребовать дополнительных затрат и времени, но позволяет защитить свои права и интересы.

В каком случае могут не согласовать перепланировку

Перепланировку нежилого помещения могут признать незаконной по нескольким причинам. Речь идет о нарушениях строительных, технических, санитарных и юридических норм:

1. Нарушение структурной безопасности здания. Если изменения угрожают прочности и устойчивости несущих конструкций, это может стать основанием для отказа. К таким изменениям относится, например, снос несущих стен, а также других элементов здания без соответствующих расчетов и проектной документации​.
2. Воздействие на общие системы здания. Нарушение работы инженерных систем здания, включая электроснабжение, водопровод, вентиляцию и пожарную безопасность, также может привести к отказу. Изменения, которые могут перекрыть доступ к общим коммуникациям или нарушить их функционирование – не будут одобрены.
3. Несоответствие требованиям законодательства. Отсутствие всех необходимых документов может усложнить процедуру получения разрешения на перепланировку​. Предстоит подготовить техническое заключение, проект перепланировки, получить согласие собственников.
4. Внешние изменения здания. Любые изменения внешнего вида фасада, особенно в исторических зданиях, требуют согласования и могут быть отклонены, если они не соответствуют архитектурным нормам или определенной стилистике​​.

Чтобы получить согласование на перепланировку, требуется тщательная подготовка. Убедитесь в соответствии проекта всем действующим нормам. Недостатки в документации или в проекте могут стать причиной отказа.

Законы и нормативные акты

В Москве перепланировка нежилых помещений регулируется рядом законодательных и нормативных актов, которые определяют требования к проведению таких работ. Основными документами, регулирующими этот процесс, являются:

1. Градостроительный кодекс РФ. Устанавливает общие принципы проведения строительных, реконструкционных работ, а также мероприятий, связанных с перепланировкой на объекте капитального строительства. Он требует получения разрешения на строительство (за исключением случаев, предусмотренных законом).
2. Жилищный кодекс (ЖК РФ) – нормативный документ, который является основным источником жилищного права в России. Регулирует отношения, связанные с жилыми и нежилыми помещениями, их использованием, жилищными правами граждан РФ.
3. Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 2011 года является основным документом для согласования перепланировок в Москве. Документ регламентирует процесс оформления и согласования переустройства нежилого здания, включая требования к документам и процедуре проведения работ.
4. Постановление Правительства Москвы № 432 от 27.08.12 – один из нормативных актов, который также важно изучить перед проведением перепланировок в Москве. В нем представлены списки допустимых работ и изменений в помещениях, а также запреты и ограничения.

Штрафы за незаконную перепланировку

В Москве штрафы за незаконное переустройство нежилых помещений могут быть значительными и зависят от степени нарушения. Штрафы установлены как для физических, так и для юридических лиц:

1. Физические лица могут столкнуться с необходимостью оплатить штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей.
2. Для юридических лиц штраф за несогласованную перепланировку составляет 40 000 – 50 000 рублей в соответствии с п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Несмотря на снижение максимального размера штрафа, незаконная перепланировка все равно сопряжена с рисками, включая потенциальное прекращение деятельности предприятия или даже снос незаконных конструкций в случае серьезных нарушений.

Инспектор после проверки может выписать предписание с требованием восстановить исходное состояние объекта в соответствии с п.3 ст. 29 ЖК РФ. Иными словами, вам придётся вернуть помещение в первоначальное состояние, чтобы планировка не нарушала никакие законы.

Стандартные сроки

Стандартные сроки согласования перепланировки нежилых помещений варьируются в зависимости от комплексности проекта, а также качества подготовленных документов. Если все документы подготовлены и в них представлены корректные данные, срок рассмотрения документации может составить около 30 рабочих дней. При необходимости запроса дополнительных сведений или устранения недочетов в документации процесс может затянуться.

Это означает, что с момента подачи полного пакета документов до получения разрешения на начало работ может пройти более месяца, в зависимости от сложности вносимых изменений и загруженности контролирующих органов. После выполнения работ необходимо оформить акт о завершении перепланировки и обновить документы в БТИ и ЕГРН, что также требует времени.

Заказать согласование и узаконивание перепланировки нежилого помещения в компании «2ПРОЕКТОР»

Чтобы ускорить согласование и узаконивание переустройства нежилого здания, обратитесь в компанию «2ПРОЕКТОР». Мы гарантируем, что весь процесс будет проведен профессионально и в соответствии с законодательством. Вы получите полный пакет услуг по проектированию, согласованию и узакониванию изменений в вашем нежилом помещении. Чтобы получить дополнительную информацию, свяжитесь с нами по номеру 8 (495) 367-31-35. Также вы можете отправить запрос на адрес электронной почты: info207973@2proektor.ru.
Рекомендуем также ознакомится с нашими предложениями по перепланировке нежилого помещения в жилом здании и перепланировке нежилых помещений в Мосжилинспекции.