Согласование перепланировки квартиры в «хрущевке»

Что общего между Мальдивами и квартирами массовой застройки, которые в народе именуют «хрущевками»? Площадь. 300 миллионов квадратных метров жилья было построено по самому народному проекту в период с 1959 по 1985 год. Это равно площади одних Мальдив, ну или площади двух Лихтенштейнов! Учитывая такой размах строительства в прошлом, вопрос согласования перепланировки в «хрущевке» по-прежнему волнует многих горожан, проживающих в этих домах. В этой статье вы узнаете об особенностях перепланировки в Москве в квартирах этого типа и серий.

Особенности «хрущевок»

1. Срок эксплуатации «хрущевок» составляет 25 лет у сносимых серий и 50 лет у несносимых серий, то есть, это временное жилье. Правда, проведенные исследования показали, что ресурс домов при проведении своевременных капремонтов может быть увеличен до 150 лет. Вот так строили наши предки. О высоком комфорте проживания в квартирах данного типа говорить не приходится. Тем не менее, эти квартиры еще достаточно широко распространены на территории Москвы, что заставляет жильцов хоть как-то улучшать условия проживания, проведя перепланировку.
2. Дома, в которых строились квартиры данного типа бывают кирпичными (серии: 1-511, 1-513, 1-447, II-28, II-14, ММ-1-3), блочными (серии: 1-510, II-17, II-18, II-05) и панельными (серии: 1-335, II-32, II-35, II-07, 1-515/5, 1мг-300, К-7, 1605-ам/50, КПД-4570).
3. Не все «хрущевки» традиционные пятиэтажки. Кирпичные дома могут быть четырех или шестиэтажными, а серия II-18 может включать 8, 9 и 12 этажей.
4. В подавляющем большинстве случаев перегородки внутри «хрущевок» не являются несущими, что позволяет провести демонтаж перегородок во время реконструкции, проявив полет фантазии. Несущими являются внешние и межквартирные стены. Исключением являются дома серий II-18 и И-209. Это крупноблочные дома, в которых присутствуют поперечные несущие стены, в которые могут быть еще вмонтированы и вентканалы.
5. В «хрущевках» ванна, туалет, коридор и кухня – это традиционно очень тесные и неудобные помещения, так как в период массового строительства и массовой экономии, нормы жилплощади на человека выверялись до сантиметра и основывались на расчетах немцев. Поэтому, если в «хрущевке» начинают реконструкцию, то в подавляющем большинстве случаев она затрагивает именно эти четыре помещения.
6. Наличие газовых плит. В квартирах этого типа изначально устанавливались газовые плиты, что усложняет согласование перепланировки кухни.
7. Низкая звукоизоляция квартир в панельных и блочных домах. Межквартирные стены и межкомнатные перегородки на заре домостроения предполагали ширину всего лишь 8 и 4 сантиметра соответственно. Поэтому, в процессе перепланировки жильцами уделяется внимание не только объединению помещений и переносу стен, но и звукоизоляции своей частной жизни.
8. Нельзя не отметить наличие в квартирах данного типа встроенной кладовой и встроенного холодильного шкафа, последний размещался под окном на кухне и имел «выход на улицу»: наружная стена, отделявшая шкаф от комнаты, имела толщину в размер одного кирпича. Это отличительная черта всех «хрущевок» и отличная альтернатива дорогим (в то время) холодильникам.

Отсутствие несущих стен внутри помещения позволяет предполагать, что перепланировка в «хрущевках» это не сложное мероприятие и не требует согласования или предварительных организационных мероприятий. Казалось бы, что сложного снести тонкую перегородку внутри комнаты и получить студию или увеличить площадь санузла за счет коридора? Но, любое изменение конфигурации квартиры обязывает ее владельцев внести все изменения в документы БТИ, что в свою очередь требует процесса согласования, который не возможен без правильной подготовки всех необходимых документов.

Кроме того, всегда существуют нюансы, о которых знают только профессионалы. Например:

• Как указано выше, в квартирах 209-ой серии вентиляционный канал расположен в стене, разделяющей гостиную и кухню. Поэтому, объединить кухню и гостиную путем устройства проема в стене не получится. Это необходимо знать до начала ремонта.
• Одной из распространенных ошибок, которую совершают владельцы «хрущевок» является желание увеличить санузел за сет «коридора». Но, та площадь, которая логически и визуально выглядит как коридор, на самом деле по документам относится к жилой. Все дело в старых нормативах. Чтобы их выполнить проектировщики в жилую площадь включили коридор. Поэтому, такую самовольную перепланировку невозможно узаконить ни в каком случае – ведь расширение санузла на жилую площадь запрещено законодательно.
• Также, помимо разработки проекта перепланировки потребуется проведение технического обследования квартиры, результатом которого станет техзаключение о возможности планируемой перепланировки. Это требование изложено в Постановлении правительства Москвы № 508, (приложение 3, пункт 3.7, редакция 840). Согласно документу, проектная документация на перепланировку должна включать помимо проекта и техническое заключение. Все о техническом заключении можно узнать из этой статьи.

Самый разумный вариант после принятия решения о перепланировке и до начала каких-либо работ, обратиться в специализированную проектную компанию, являющуюся членом СРО. Об этом пишут на всех сайтах компаний, предлагающих свои услуги по согласованию и узакониванию перепланировок. Но, именно в случае кажущейся простоты прохождения процедур согласования и регистрации, владельцы квартир совершают максимальное количество ошибок, пытаясь все сделать самостоятельно.

Варианты и особенности перепланировок в «хрущевках»

Однокомнатная квартира

Как правило, из однокомнатной квартиры с отдельной кухней стараются получить студию, объединяющую жилую комнату и кухню. Маленькая площадь однокомнатной квартиры и кухня с газовой плитой – вот особенности и ограничивающие факторы, с которыми придется столкнуться при разработке проекта перепланировки в однокомнатной «хрущевке».

Простое объединение кухни и комнаты путем сноса внутренней (не несущей) перегородки, а также любой перенос мойки, кухонной плиты или посудомоечной машины в комнату запрещено, потому что:

• во-первых, в этом случае комната становится частью кухни, а квартира лишается жилого помещения. По факту данной реконструкции вы получаете большую кухню. Кухня – это нежилое помещение. ЖК РФ предписывает в любой квартире иметь хотя бы одно жилое помещение.
• Во-вторых, наличие на кухне газовой плиты не позволяет объединять комнату и кухню в одно пространство с точки зрения противопожарной безопасности. В жилищном законодательстве существует прямой запрет на объединение газифицированной кухни и жилой комнаты.
• В-третьих, расширение кухни за счет комнаты приводит к тому, что зона вашей кухни располагается над или под жилыми помещениями ваших соседей, что также не согласуется.

Единственный вариант, при котором возможно согласование объединения кухни с газовой плитой и жилой комнаты в однокомнатной квартире–«хрущевке» – это частичный демонтаж стены между кухней и комнатой (при условии, что стена не является несущей) и установка распашных или раздвижных дверей. Основная идея – это продемонстрировать жилищной инспекции, что кухня и жилая комната после реконструкции будут иметь свои зоны, что будет видно не только на плане, но и визуально, на «местности». Поэтому, раздвижные или распашные двери не должны быть простой формальностью, а установлены со всей тщательностью и выглядеть основательно. В конце концов, это ваша безопасность.

Двухкомнатная квартира

Двушка – эта наиболее распространенный вариант квартир в «хрущевках». Основная особенность – наличие одной или двух проходных жилых комнат, что увеличивает количество вариантов перепланировки. Что же можно сделать в двушке при грамотном подходе к составлению разрешительной документации:

• Объединить кухню и смежную комнату. Процесс объединения аналогичен, описанному выше.
• Перенести стену между гостиной и спальней, тем самым увеличив площадь основной комнаты и уменьшив размер спальни. Это вполне возможно, ведь, в большинстве случаев, перегородки внутри квартиры не являются несущими.
• Объединить прихожую и смежную комнату. Данный вариант увеличивает пространство жилой комнаты, что уже позволяет использовать некоторые дизайнерские решения при ее оформлении.
• Увеличить площадь жилой комнаты или прихожей за счет демонтажа встроенных шкафов. Встроенные шкафы, как и встроенные холодильные ниши под окном – это особенность этих типов квартир. Если в двушке проживает семья из двух или трех человек, отказ от встроенных шкафов в пользу увеличения жилой площади или прихожей вполне разумный вариант.

В двухкомнатных «хрущевках» санузел, как правило, объединен. Увеличение санузла за счет жилых помещений не разрешается. За исключением случаев, когда ваша квартира расположена на первом этаже или под вашей квартирой находится нежилое помещение. В этом случае, для увеличения площади санузла, необходимо соблюсти целый ряд условий, которые будут отражены в проекте перепланировки:

• Устроить новую гидроизоляцию в измененном санузле.
• Организовать гидроизолированный переливной порожек между санузлом и жилым помещением или коридором, либо уровень пола санузла должен быть ниже уровня основного помещения на 20-30 мм.
• Выход из санузла должен быть только в сторону прихожей. Согласовать выход в сторону комнаты не получится.

Трехкомнатная квартира

Отличием «трешек» данного типа является значительный разброс по площади от 45 до 59 кв.м. и наличие раздельного санузла. Наиболее распространенный вариант планировки – когда две комнаты меньшей площади расположены в виде книжки, а третья, большая комната, является проходной.

Помимо описанных выше вариантов, которые подойдут и для трехкомнатной квартиры, следует рассмотреть вариант объединения санузла. Увеличенный в размерах санузел вместит в себя всю сантехнику, стиральную машину, появится место для установки шкафчиков под бытовые мелочи. Подробно про объединение санузла написано в нашей статье.

Порядок действий при согласовании перепланировки

Согласование перепланировки в «хрущевке» укладывается в общий регламент. Если требования владельца квартиры к будущим изменениям не отличаются большой оригинальностью, то вот список того, что необходимо сделать:

1. Получить в БТИ техпаспорт на квартиру.
2. Провести техническое обследование квартиры и подготовить техническое заключение о возможности планируемой перепланировки. Для этого необходимо обратиться с специализированную проектную компанию
3. Подготовить проект перепланировки. Также не обойтись без специализированной проектной компании.
4. Собрать или подготовить все необходимые документы. Количество документов зависит от сложности проекта перепланировки.
5. Подать документы в жилищную инспекцию согласно адресу дома.
6. Получить разрешение на перепланировку.
7. Провести ремонтные работы с ведением журнала учета работ, в том числе скрытых.
8. После окончания работ необходимо пригласить комиссию из жилищной инспекции для составления акта о перепланировке.
9. Внести изменения в технический учет в БТИ.
10. Внести изменения в кадастровый учет в Кадастровой палате Росреестра, где должны быть отражены все изменения.

Несмотря на скромные размеры квартир, в «хрущевках» всегда существуют варианты их реконструкций.  Для того чтобы процесс перепланировки занял минимальное количество времени, а затраты на ремонт прошли не впустую, необходимо выбрать надежную проектировочную компанию, являющуюся членом СРО. Некомпетентному человеку крайне сложно самостоятельно разобраться во всех тонкостях данного процесса, особенно на стадии подготовки документов. Самый разумный вариант – поручить работу профессионалам.

Важно понимать, что согласовать и зарегистрировать перепланировку всегда легче и дешевле, чем узаконить уже завершенный ремонт. Стоимость согласования перепланировки квартиры вы можете узнать на этой странице нашего сайта.