Согласование перепланировки квартиры в монолитном доме

Монолитный дом – это железобетонный каркас, который создает форму дома. Жидкий бетон, с помощью опалубки отливается в каркас прямо на строительной площадке. Когда каркас дома готов, внутри устанавливают стены из звукоизолирующего материала. Если перегородки внутри дома и облицовка снаружи сделаны из кирпича получится монолитно-кирпичный дом. Помимо прочих особенностей, вытекающих из технологии строительства монолитных домов, стоит отметить две:

• Возможность перепланировки помещений без риска нарушить прочность строения. Это возможно потому, что стеновые перекрытия устанавливают после того, как коробка дома отлита и внутренние стены не несут нагрузки. В этом заключается главное преимущество зданий, построенных по монолитной технологии.
• Все инженерные коммуникации должны быть спланированы заранее. Что-то изменить после отлива каркаса не получится. Эта особенность накладывает определенные ограничения при перепланировке.

Согласование перепланировки квартиры в новом монолитном доме в Москве

Большинство квартир в современных новостройках – это квартиры со «свободной планировкой» в монолитном доме. По мнению застройщиков такая формулировка увеличивает инвестиционную привлекательность квартир. На эту особенность нацелена реклама. Искушение попробовать себя в роли дизайнера своей квартиры и желание воплотить мечты у собственников настолько велики, что последние не задумываются о возможных последствиях и финансовых затратах на их устранение.

Необходимо знать, что понятия «свободная планировка» с юридической точки зрения не существует! Любой дом строится по определенным правилам. Есть общие правила для гражданского строительства, отраженные в СНиПах, в пределах которых архитектор дома проявляет свою фантазию. Фантазия архитектора, заключенная в жесткие рамки общепринятых правил строительства, называется проектом дома. После соответствующей экспертизы проект дома утверждают городские власти. Это значит, что согласно любому проекту с якобы «свободной планировкой»:

• Санузлы в новостройке будут расположены в строго определенном месте таким образом, что вход в помещение, где расположен санузел из кухни или жилой комнаты будет невозможен.
• Кухни в новостройке будут расположены таким образом, что у соседей сверху и снизу на этом месте не будет санузла и жилых комнат.
• Жилые комнаты и кухни будут иметь светопроемы в наружных ограждающих конструкциях определенных размеров.
• Санузел при перепланировке может быть увеличен в размере только за счет нежилой площади.
• И так далее.

Важно знать, что в квартирах со «свободной планировкой» обязательны к соблюдению все нормы и правила, которые действуют при перепланировке обычной квартиры.

Попросите у застройщика строительный план  и легко убедитесь, что проект вашего дома со «свободной планировкой» ничем не отличается от типовых проектов. Вы найдете четко размеченные мокрые зоны и жилые комнаты, кухню и вспомогательные помещения. На поэтажном плане стены, которые уже построены будут помечены сплошной линией. Пунктиром обозначают то, что собственнику предлагается возвести самостоятельно. Это и есть настоящая планировка квартиры. Непосредственно в новостройке план квартиры помечен линиями на полу, которые выложены в один кирпич или пеноблок.

Иногда приходится сталкиваться с частным случаем, когда на плане определены границы только санузлов и кухни, а вся жилая площадь объединена. Исходя из плана непонятно, где и как в новостройке располагаются комнаты и коридор. В этом случае владельцы должны заказать у застройщика или организации-проектировщика строительный план на квартиру, в котором будут указаны все границы и размеры. И не поддаваться искушению провести перепланировку на свое усмотрение.

Необходимо понимать, что при согласовании перепланировки за основу чиновники буду брать именно эти планы. С этими планами будут сравнивать и определять возможность, целесообразность и законность предлагаемых вами изменений.

Вывод: Квартиры в новостройках с якобы «свободной планировкой» таковыми не являются и их переустройство должно проходить по таким же правилам что и переустройство квартир со стандартными планировками. Каждая новостройка со «свободной планировкой» имеет план, на который будут опираться чиновники Мосжилинспекции при определении законности перепланировки.

Особенности согласования перепланировки в монолитной новостройке

Самый простой вариант – сделать ремонт согласно строительному плану. В этом случае ничего согласовывать не надо. Но, любое изменение контуров будущей квартиры будет считаться перепланировкой. Что потребует ее согласования.

В начале необходимо получить разрешение на перепланировку. Это разрешение выдается собственникам недвижимости. Поэтому жилищные инспекции требуют выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Ключи же от квартиры будущие жильцы получают намного раньше, чем в ЕГРН внесены сведения о собственниках. Возникает естественное желание приступить к ремонту как можно быстрее тем самым сократив финансовые издержки. Законодатели Москвы пошли навстречу (п. 2.5.1.1.3.10 Приложения 2 ППМ 508 в редакции 840) и разрешили будущим владельцам жилья оформить изменения в новостройке при наличии следующих документов (не муниципальное строительство):

• Договор долевого участия.
• Письменное согласие застройщика на перепланировку, если таковое не прописано в договоре. Стоит обратить внимание на то, что необходимо получить именно согласие, а не разрешение на перепланировку. Последнее застройщик выдавать не имеет права.
• Справку о том, что владелец квартиры выполнил все свои финансовые обязательства перед девелопером или застройщиком, у которого он купил квартиру.
• Разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
• Акт приема-передачи квартиры.
• Договор переуступки прав собственности, если вы купили квартиру не у девелопера или застройщика.
• Согласие банка, если квартира куплена в ипотеку.

Каждый решает сам: ждать свидетельство о собственности и при этом нести расходы на аренду жилья или собрать указанные выше документы, сделать ремонт и пройти процедуру узаконивания перепланировки.

Всегда существует опасность, что ремонт и изменение планировки будут выполнены с нарушениями и в дальнейшем оформить перепланировку не получится, что повлечет за собой очень серьезные проблемы. Поэтому очень важно, в самом начале процесса выбрать надежную специализированную проектную компанию, обязательно являющуюся членом СРО, которая проконсультирует в начале, поможет собрать все необходимые документы в процессе и оформит перепланировку в конце. Необходимо соотнести будущие возможные потери от неквалифицированных действий с желанием сэкономить на подготовке документов.

Порядок действий

Поскольку новостройка в монолитном доме сдается без внутренних стен, без отделки и коммуникаций, без подводок труб горячего и холодного водоснабжения и без много чего еще, собственникам квартир предстоит самостоятельно заказать и подготовить проектную документацию по электрике, канализации, водоснабжению, устройству полов и так далее. Без указанных проектов управляющая компания к ремонту приступить не разрешит. Представьте себе, как усложнит ситуацию подготовка проекта перепланировки, в котором необходимо учесть, помимо ваших желаний по переустройству квартиры, еще и вышеперечисленные требования к проведению простого ремонта. Вот примерный порядок действий:

1. Получить техпаспорт БТИ на квартиру.
2. Подготовить проект перепланировки. (***) Для чего необходимо обратиться с специализированную проектную компанию.
3. Собрать или подготовить все необходимые документы. Количество документов зависит от сложности проекта перепланировки. В некоторых случаях вам понадобится заключение автора проекта дома. Здесь так же не обойтись без специализированной проектной компании.
4. Подать документы в жилищную инспекцию согласно адресу дома.
5. Получить разрешение на перепланировку.
6. Провести ремонтные работы с ведением журнала производства работ, в том числе скрытых. Так же, необходимо иметь ввиду, что ремонтные работы в новостройке проводятся при наличии проектов по электрике, водоснабжению и других проектов. То есть, получив разрешение на перепланировку, владельцы должны заказать все необходимые инженерные проекты, согласно которым будет проведен ремонт.
7. После окончания работ необходимо пригласить комиссию из жилищной инспекции для составления акта о перепланировке.
8. Внести изменения в технический учет в БТИ.
9. Внести изменения в кадастровый учет в Кадастровой палате Росреестра, где также должны быть отражены все изменения.

Согласование перепланировки квартиры в монолитном доме после ремонта

Процесс оформления и согласования перепланировки в квартире (***), купленной на вторичном рынке, практически не отличается от описанного выше. Понятно, что техпаспорт на квартиру уже имеется, а ремонт закончен.

Иногда возникают ситуации, когда к указанному выше списку из девяти пунктов необходимо добавить техническое заключение автора проекта дома. Например, владелец двухкомнатной квартиры в монолитном доме, по случаю решил приобрести смежную однокомнатную квартиру и тем самым улучшить условия проживания, но при этом обе квартиры оставить юридически независимыми. Для удобства проживания владелец хочет организовать между квартирами проем в несущей стене. Преимущество монолитных домов, как сказано в самом начале статьи, заключается в том, что внутри помещения перегородки не являются несущими. Это особенность монолитного домостроения. Но, стены, разделяющие квартиры часто бывают несущими.

Если в процессе перепланировки предполагается затронуть несущие конструкции, работники жилищной инспекции потребуют предоставить техническое заключение автора проекта дома о возможности или допустимости перепланировки.

Кто является автором проекта можно узнать, заглянув в техпаспорт БТИ. На первой странице надо найти графу «Шифр проекта». Но, скорее всего, в данной графе будет стоять фраза «индивидуальный проект». Большинство монолитных домов строятся по индивидуальным проектам. Скорее всего, автора проекта вы не найдете. Далее, можно самостоятельно обратиться в ГБУ «Экспертный Центр»  и заказать техническое заключение о возможности перепланировки. Но более экономный вариант – поручить подготовку тех заключения специализированной проектной компании, являющейся членом СРО. Сотрудники нашей компании организуют инженерное обследование и получат ТЗ возможности перепланировки.

Согласование перепланировки в монолитном доме сложный и трудоемкий процесс, который лучше поручить профессионалам, разбирающимся в законодательстве и требованиях Мосжилинспекции, тем самым сэкономив время и деньги.

Другие типовые перепланировки

Панельный дом

Сталинский дом

Кирпичный дом

Хрущевка

Блочный дом

Дом с деревянными перекрытиями